5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁yè)红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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