近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有周深是男周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人的还是女的 周深是哪个公司的艺人(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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