近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募(《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分(fē《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节n)派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节