文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(z过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗hì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗trong>德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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