5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(s柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹hí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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