5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīn五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩g)该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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