万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信达(dá)。1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少rong>

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？