OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(y上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好uán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市场上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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