万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(12是什么意思liǔ)书院(yuàn)豪12是什么意思宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jī12是什么意思ng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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